A Via Costeira voltou ao radar de investidores e empreendedores interessados em desenvolver novos projetos na orla de Natal. Nos últimos meses, a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb) vem registrando um aumento nas consultas prévias relacionadas à região, instrumento utilizado para identificar quais parâmetros urbanísticos se aplicam a cada terreno. A procura crescente reflete um novo momento para a área, que passou a ter suas regras consolidadas a partir da Instrução Normativa nº 002/2025, traduzindo o que o Plano Diretor e a legislação municipal definem sobre o uso e ocupação da área.
Segundo o secretário de Meio Ambiente e Urbanismo, Thiago Mesquita, as consultas prévias funcionam como uma espécie de “porta de entrada” para quem pretende investir na cidade. “São as prescrições urbanísticas que podem ter nessa área, ou seja, qual é o gabarito, a altura, a taxa de ocupação do solo, os recuos, o potencial construtivo, a taxa de permeabilidade, o tamanho mínimo do lote. Isso são os regramentos urbanísticos”, explica. O secretário afirma que o volume de consultas sobre a Via Costeira cresceu de forma significativa em razão das dúvidas surgidas após a criação de novos marcos legais que passaram a incidir sobre o trecho.
Com o aumento das demandas, a Semurb decidiu reunir as regras vigentes em um único documento, a fim de evitar interpretações divergentes. “A Instrução Normativa não é uma nova lei, não tem nada a ver com isso. Ela pega o que já existe e dá luz ao que já existe, dá transparência, traduz o que já existe”, destaca Mesquita. Ele explica que o objetivo é tornar mais acessível o entendimento sobre os limites e possibilidades da Área Especial de Interesse Turístico e Paisagístico (AEITP) 2.
A AEITP-2 compreende toda a faixa litorânea entre o bairro de Areia Preta e a rotatória do Centro de Convenções, na entrada da Via Costeira, abrangendo cerca de 10 km de extensão. A Instrução Normativa detalha parâmetros como o gabarito máximo de 15 metros, preservação paisagística, acesso público à praia e exigência de projeto de contenção costeira.
Para o secretário, a clareza sobre o regramento é o principal ganho neste momento, em que o interesse pela Via Costeira tende a crescer na medida em que as regras ficam mais compreensíveis. “A Instrução Normativa é uma grande consulta prévia geral para qualquer um que quer investir naquela região, para ficar claro, para quem quer investir, quais são os regulamentos, de forma oficial, de forma transparente, publicada no Diário Oficial do Município”, afirma.
No texto da Instrução Normativa, é detalhado que o uso misto, que combina residências multifamiliares com áreas comerciais, de serviços ou institucionais, é permitido sem necessidade de regime de multipropriedade, desde que vinculado a usos não residenciais e mediante estudo de impacto paisagístico. O uso exclusivamente residencial permanece restrito à multipropriedade, conforme o Plano Diretor. Também há previsão de incentivos urbanísticos, como o acréscimo de 50% no coeficiente de aproveitamento para projetos que contemplem térreos ativos.
AEITPs
Além da Via Costeira, outras quatro AEITPs também passaram a ter regras específicas para orientar o uso e a ocupação do solo em diferentes trechos da cidade, após serem sancionadas em 26 de dezembro de 2024. A AEITP-1 abrange o entorno de Ponta Negra, desde a rotatória da Rota do Sol até o início da Via Costeira, com o limite de altura em 7,5 metros para construções, na antiga área “non aedificandi” de Ponta Negra, sendo possível construir mediante projeto aprovado pela Semurb.
A AEITP-3 compreende as praias centrais de Natal, incluindo Santos Reis, Rocas, Praia do Meio e Areia Preta. Nesse trecho, a legislação manteve limites de altura que variam conforme o ponto da orla, com destaque para a Ponta do Morcego, onde o gabarito máximo é de 65 metros.
Mais ao norte, a AEITP-4 abrange a Redinha e toda a faixa da margem esquerda do Rio Potengi. O limite de altura foi fixado em 30 metros, permitindo empreendimentos. Já a AEITP-5 se estende do entorno do Rio Potengi até a região do cordão dunar dos bairros Guarapes e Felipe Camarão, na zona Oeste. Nela, o limite de altura das edificações foi estabelecido em 7,5 metros.
